Willkommen zu unserer dreiteiligen Interviewreihe mit Daniel Malek, CEO D-A-CH von KENSINGTON Finest Properties! In dieser Serie sprechen wir mit Malek über wertvolle Tipps für Immobilienkäufer, Investoren und Verkäufer, seine Einschätzungen zum Immobilienmarkt in der D-A-CH-Region, die Digitalisierung der Branche und seine persönliche Vision für die Marke KENSINGTON.
Im ersten Interview erhalten Sie Einblicke und praktische Tipps, wie Sie Immobilien erfolgreich kaufen, verkaufen oder als Kapitalanlage nutzen können. Malek teilt sein Wissen über Finanzierung, langfristige Renditen und vermeidet häufige Fehler, die viele Käufer und Verkäufer machen.
In den kommenden Interviews erfahren Sie mehr über aktuelle Entwicklungen und Chancen auf dem Immobilienmarkt und erhalten einen persönlichen Einblick in die Ziele und Zukunftspläne von Malek für KENSINGTON. Seien Sie gespannt auf die nächsten beiden Teile, die in Kürze an dieser Stelle folgen werden!
Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Was sollten Käufer Ihrer Meinung nach vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt beachten? Worauf sollten sie sich vorbereiten? Was macht einen Käufer bereit?
Also, ein Käufer sollte sich auf jeden Fall vorher Gedanken über seine finanzielle Situation machen. Das ist ein ganz, ganz wichtiger Aspekt, weil es oft so ist – oder manchmal zumindest so ist – dass man etwas unbedingt haben will und dann nicht mehr ganz rational darüber nachdenkt, ob es wirklich Sinn macht, ob es passt oder nicht. Das kennt man vielleicht auch von sich selbst. Deswegen ist es ganz wichtig, die finanzielle Situation im Auge zu behalten, vor allem langfristig. Das haben wir aus der Vergangenheit gelernt.
Wenn man sich den Markt und die Zinsbindung anschaut, sieht man, dass Leute, die vor zehn Jahren eine zehnjährige Zinsbindung abgeschlossen haben, damals bei 1,x Prozent waren und heute bei 3,x Prozent sind. Je nach Tilgungssatz kann das schon eine Herausforderung sein, um es mal freundlich auszudrücken. Deswegen finde ich es extrem wichtig, eine gute und vernünftige Finanzberatung zu haben. Gerne natürlich auch bei uns im Haus über KENSINGTON Financial Services, wo wir mit dem Kunden genau diese Themen durchgehen: Kann ich mir diese Immobilie leisten? Wie lange kann ich sie mir leisten? Wie kann ich das optimal gestalten, unter Einbeziehung von Fördermitteln und so weiter?
Worauf sollten die Käufer noch achten?
Genauso wichtig finde ich es, sich über die Immobilie selbst zu informieren, sei es über einen Makler oder andere Quellen. Rund 70 Prozent der Immobilien auf dem Markt werden in der Regel über einen Makler angeboten, was den Vorteil hat, dass die Beschaffung der Unterlagen, die Objektauswahl und die Informationen zum Objekt transparent dargestellt werden können und sollten. Es gibt ja das Sprichwort „Man kauft nicht die Katze im Sack“. Das kann natürlich zu Problemen führen, wenn man z. B. nicht weiß, dass bei Starkregen das Grundwasser durchbrechen kann. Deshalb ist es immer sinnvoll, sich auch in bautechnischer Hinsicht gut zu informieren.
Finanzielle Fehler können später ebenso weh tun wie Schäden am Haus. Und so banal es klingt: Ich würde mich tatsächlich auch über die Nachbarn informieren. Schließlich wohnt man dort eine lange Zeit und möchte wissen, mit wem man sein Leben teilt. Das ist vielleicht nur ein kleiner Fun Fact am Rande, aber trotzdem wichtig.
Es gibt also wirklich viele Aspekte, auf die ein Käufer achten muss, gerade in der heutigen Zeit, wo das Leben so schnelllebig ist und sich vieles ständig ändert. Wenn ich es in einem Satz zusammenfassen müsste, würde ich sagen: Ich würde mir für alle Bereiche rund um den Immobilienkauf – sei es Finanzierung, Gutachten, Makler oder was auch immer – immer einen Profi an die Seite holen, um bei dieser großen Investition auf der sicheren Seite zu sein.
Es gibt auch sehr viele Menschen, die in Immobilien investieren, allerdings nicht zur Eigennutzung, sondern als Kapitalanlage oder Altersvorsorge. In den letzten Jahren waren die Märkte zum Teil sehr volatil, und jetzt werden die Zinsen wahrscheinlich wieder sinken. Was würden Sie Anlegern raten, die Immobilien als Anlageform nutzen wollen?
Nun, was würde ich Investoren raten? Meiner Meinung nach sind Immobilien immer eine sinnvolle Investition, egal wann – ob in Hochzinsphasen, in Niedrigzinsphasen, während der Corona-Krise oder was auch immer. Warum? Es gibt den Begriff „Betongold“, und wenn man sich die letzten 100 Jahre anschaut, dann hat die Immobilie auf lange Sicht immer gewonnen, egal ob es Höhen oder Tiefen gab.
Auch in den letzten zehn Jahren, trotz der Schwankungen in den letzten vier, fünf Jahren, hat die Immobilie im Durchschnitt 5,5 Prozent Wertzuwachs pro Jahr erzielt. Es ist also definitiv keine schlechte Investition. Darüber hinaus profitieren Investoren von vielen weiteren Faktoren wie Abschreibungen, Mieterhöhungen, Indexmieten, Staffelmieten, der Wertentwicklung der Immobilie und der Aufwertung von Regionen.
Ich bin der festen Überzeugung, dass die Anlageform Immobilie in jedes Portfolio eines klassischen Investors gehört – allein schon aus Gründen der Risikostreuung. Natürlich muss man es sich leisten können, aber ich glaube, dass ein echter Investor um Immobilien nicht herumkommt.
Auch in den letzten drei, vier Jahren, in denen die Immobilienpreise nicht explodiert sind, gab es immer jemanden, der verkaufen wollte, und jemanden, der kaufen wollte. Am Ende des Tages stimmen Angebot und Nachfrage, und das macht eine Immobilieninvestition immer attraktiv.
Für viele Immobilienverkäufer, die beispielsweise ein Haus von ihren Eltern geerbt haben, ist der Verkauf eine große Herausforderung. Wie können sich Verkäufer am besten darauf vorbereiten? Und welche Fehler sind dabei häufig zu vermeiden?
Beim Verkäufer ist die Situation etwas anders. Er hat in der Regel nicht den Bereich der Finanzierung, der beim Käufer oft eine große Rolle spielt. Aber auch hier kommt es sehr auf den Einzelfall an und darauf, um welche Art von Immobilie es sich handelt und welchen Experten man hinzuzieht. Beim Verkauf einer Immobilie, und das sage ich nicht nur, weil ich selbst Makler bin, würde ich immer empfehlen, einen Makler hinzuzuziehen. Warum? Weil man damit das Risiko minimiert, Fehler bei der Vermarktung der Immobilie zu machen.
Wenn zum Beispiel jemand wie Maxine Musterfrau eine Immobilie erbt, hat sie oft keine Ahnung, was die Immobilie wert ist, wie man sie richtig bewertet oder wann und wie man sie am besten vermarktet. Es gibt viele Aspekte, die Frau Musterfrau beachten muss: Wie vermarkte ich eine Immobilie überhaupt? Welche Fallstricke gibt es? Wie kann ich durch eine falsche Strategie möglicherweise den Verkaufspreis oder die Immobilie selbst „verderben“? Ein weiterer wichtiger Punkt ist das Haftungsrisiko. Man denkt oft, dass man eine Immobilie einfach verkauft und alle Schäden im Kaufvertrag ausgeschlossen sind. Ja, das stimmt – aber wir sind in Deutschland und hier gibt es immer Haftungsfallen.
Hätten Sie ein Beispiel für uns?
Ein klassisches Beispiel, das ich oft erlebt habe: Wenn ich von einem privaten Verkäufer eine Immobilie kaufen wollte, wurde zum Beispiel das Dachgeschoss als Wohnfläche angegeben. Das Dach kann zwei Meter hoch sein und man kann dort stehen, aber wenn es in den Bauakten nicht als Wohnfläche ausgewiesen ist, dann ist es keine. Wenn der Verkäufer sagt, es sind 30 Quadratmeter Wohnfläche, und das stimmt nicht, kann es später zu erheblichen Problemen kommen. Solche Kleinigkeiten machen einen Makler wirklich jeden Cent wert, und sei es nur, um Haftungsrisiken zu minimieren und die notwendigen Unterlagen zu beschaffen. Wer schon einmal selbst beim Bauamt war, weiß, dass man dafür starke Nerven braucht. Und damit nicht genug – nicht nur beim Bauamt sind unzählige Unterlagen zu beschaffen.
Die Vorbereitung der Immobilie beginnt mit den Fotos und endet mit der korrekten Bewertung der Immobilie. Ich würde sogar behaupten, dass ein Makler in 99 Prozent der Fälle einen höheren Verkaufspreis erzielt als ein Privatverkäufer. Das liegt an vielen verschiedenen Faktoren, und ich will damit nicht sagen, dass Privatverkäufer „zu dumm“ sind – ganz und gar nicht. Aber ein Makler hat den Vorteil, dass er sich ein umfassendes Bild von der Immobilie machen und den Markt richtig einschätzen kann. Er kann Risiken, aber auch Vorteile besser einschätzen.
Ein konkretes Beispiel: Eine Bekannte von mir wollte ihr Haus zu einem relativ guten Preis verkaufen. Als ich es mir ansah, stellte sich heraus, dass sie auf ihrem Grundstück noch weiter bauen könnte, weil es so groß ist. Das wusste sie nicht, und so konnte sie am Ende einen viel höheren Preis erzielen. Solche Details können den Verkaufserfolg erheblich beeinflussen.
Hinzu kommt: Heutzutage ist die Erwartungshaltung sehr hoch, dass alles schnell und reibungslos läuft. Wenn ich jemanden telefonisch nicht erreiche oder nur auf die Mailbox sprechen kann, ist das oft schon ein Problem. All diese Dinge können den Verkaufsprozess negativ beeinflussen. Deshalb mein klares Statement: Immer einen Profi beauftragen!
