Casa heredada en Bochum: ¿conservarla, alquilarla o venderla?

Los primeros pasos tras una herencia

En las primeras semanas no se trata de la gran decisión, sino de poner orden. Estos pasos van primero:

1. Acreditar la herencia. Si existe un testamento notarial, a menudo basta con este junto con el acta de apertura. De lo contrario, solicite un certificado sucesorio (Erbschein) en el juzgado de sucesiones, es decir, en el juzgado local (Amtsgericht) del último domicilio de la persona fallecida.
2. Proteger la casa. Informe a la aseguradora del edificio de que la casa está vacía. Muchas pólizas lo exigen tras unas semanas de desocupación. En invierno, la calefacción debe funcionar para evitar heladas, y el buzón y el jardín necesitan a alguien que se ocupe de ellos.
3. Informar a Hacienda. Por regla general, una herencia debe comunicarse a la oficina tributaria en un plazo de tres meses. Si realmente se debe pagar el impuesto de sucesiones es otra cuestión.
4. Actualizar el Registro de la Propiedad. Los herederos se inscriben como nuevos propietarios. Si lo solicita en los dos años siguientes a la herencia, es gratuito.
5. Conocer el valor. El valor de mercado es la base de todo lo demás: del impuesto de sucesiones, del reparto entre hermanos y de la pregunta de si merece la pena conservar la casa.

Opción 1: Mudarse uno mismo

Para muchos es la solución más emotiva. También puede ser atractiva fiscalmente: los hijos que vivan ellos mismos en la casa familiar durante diez años pueden, bajo ciertas condiciones, recibirla exenta del impuesto de sucesiones (hasta 200 metros cuadrados de superficie habitable). Para cónyuges y parejas de hecho registradas rige una norma similar sin límite de superficie.

Aun así, conviene hacer cuentas con honestidad. Muchas de las casas que se heredan hoy se construyeron entre los años cincuenta y setenta. Tejado, ventanas, calefacción y baños suelen estar en su estado original. A esto se suman obligaciones que surgen con el cambio de propietario: según la nueva Ley de Modernización de Edificios (Gebäudemodernisierungsgesetz), los nuevos propietarios, también los herederos, deben aislar en un plazo de dos años, entre otras cosas, el forjado superior y las tuberías de calefacción sin aislar en espacios sin calefacción, si aún no se ha hecho.

Opción 2: Alquilar

Alquilar parece un buen compromiso: la casa sigue en la familia y genera ingresos. En la práctica, usted se convierte en arrendador, con todo lo que ello implica. Antes de poder alquilar una casa antigua, normalmente hay que reformarla. Después vienen el mantenimiento, la liquidación de gastos y la comunicación con los inquilinos.

Por eso, calcule la rentabilidad con sobriedad: alquiler menos los gastos no repercutibles, las reservas y la reforma. Y tenga en cuenta: una vivienda unifamiliar alquilada suele ser más difícil de vender después que una vacía, porque quienes compran para vivir en ella son el grupo de compradores más grande.

Opción 3: Vender

Una venta aporta claridad. El producto de la venta se puede repartir, y las obligaciones y los gastos corrientes terminan. Desde el punto de vista fiscal, la venta suele ser sencilla: los herederos asumen el período de tenencia de los padres. Si estos fueron propietarios de la casa durante más de diez años, normalmente no se paga impuesto sobre la renta por la venta.

Una casa vacía y bien cuidada se puede presentar bien. Lo importante es un precio de oferta realista. Un precio demasiado alto por apego a la casa familiar es uno de los motivos más frecuentes por los que las casas heredadas permanecen mucho tiempo en el mercado.

Comunidad hereditaria: cuando heredan varias personas

Si varios hermanos heredan juntos, forman una comunidad hereditaria (Erbengemeinschaft). Solo pueden decidir sobre la casa de forma conjunta. La venta solo es posible si todos están de acuerdo.

A menudo uno de los hermanos quiere quedarse con la casa y compensar a los demás. Entonces se necesita un valor que todos acepten como justo. Una tasación neutral externa quita mucha tensión a la conversación. Si no es posible ningún acuerdo, el último recurso es la subasta para la división de la comunidad. Tarda mucho, cuesta dinero y a menudo aporta menos que una venta libre. Por eso casi siempre merece la pena buscar antes una solución común.

¿Cuánto cuesta una casa vacía?

Una casa que queda vacía «de momento» sigue generando costes: impuesto sobre bienes inmuebles, seguro, electricidad y calefacción en invierno, cuidado del jardín y limpieza de nieve, pequeñas reparaciones. En una vivienda unifamiliar, esto suma rápidamente unos cientos de euros al mes. A ello se añade el riesgo de daños no detectados, como una rotura de tubería o humedad.

No es motivo para precipitarse. Pero sí es un buen motivo para fijar una fecha para la decisión una vez superada la primera fase de duelo.

Casa heredada en Bochum: lo que importa a nivel local

• Organismos: El certificado sucesorio lo expide el juzgado de sucesiones del último domicilio. El Registro de la Propiedad lo lleva el juzgado local en cuyo distrito se encuentra la casa.
• Primera orientación sobre el valor del suelo: Los valores de referencia oficiales del suelo (Bodenrichtwerte) de Bochum pueden consultarse gratuitamente en BORIS.NRW. Sin embargo, solo muestran el valor del suelo, no el de la casa.
• Casas familiares típicas de Bochum: casas adosadas y pareadas de la posguerra, casas de colonia y viviendas unifamiliares de los años sesenta y setenta. Los compradores calculan con precisión el coste de la modernización de estas casas. Por eso es especialmente importante un valor que refleje honestamente el estado.

Preguntas frecuentes sobre la casa heredada

¿Tengo que pagar impuestos si vendo una casa heredada?

Normalmente no se paga impuesto sobre la renta si los padres, junto con su propio período de tenencia, fueron propietarios de la casa durante más de diez años. El impuesto de sucesiones es independiente. Depende del valor de la herencia y de las reducciones personales: para los hijos, 400.000 euros por cada progenitor.

¿Cuánto tiempo tengo para decidir?

Para la venta en sí no hay plazo. No obstante, Hacienda debería ser informada en un plazo de tres meses. La actualización gratuita del Registro de la Propiedad es posible durante dos años.

¿Puede un coheredero bloquear la venta?

Sí. Una comunidad hereditaria solo puede vender la casa de forma conjunta. Si no se llega a un acuerdo, cualquier coheredero puede solicitar la subasta para la división. Casi siempre, un compromiso es la mejor solución para todos.

¿Basta el valor de referencia del suelo para conocer el valor de la casa?

No. El valor de referencia del suelo solo dice algo sobre la parcela. El edificio, su estado, el equipamiento y la ubicación dentro del barrio determinan el valor de mercado al menos en la misma medida.

Su próximo paso

Una casa heredada es una decisión personal, y no hay una respuesta correcta o incorrecta. Se vuelve más clara cuando todos los implicados conocen el valor y los costes. Qué documentos necesita para ello lo hemos resumido en nuestra lista de documentos para la tasación.

Si desea hablar con calma sobre sus opciones, llámenos (+49 234 5200 4940). En nuestra página de resumen puede leer más sobre cómo acompañamos a los propietarios en la venta de una casa en Bochum. La primera conversación es sin compromiso.

Sobre el autor

Tim Jessa es director gerente de KENSINGTON Bochum. Junto con su equipo, acompaña a propietarias y propietarios de Bochum y alrededores en la venta de su inmueble, desde la primera tasación hasta la entrega de llaves.

Actualizado en noviembre de 2026. Este artículo ofrece una visión general y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal. Para su situación personal, consulte a su asesor fiscal o a un notario.