Le presentamos nuestra serie de entrevistas en tres partes con Daniel Malek, CEO de la región de D-A-CH de KENSINGTON Finest Properties. En esta serie, hablamos con Malek sobre valiosos consejos para compradores, inversores y vendedores de propiedades, sus opiniones sobre el mercado inmobiliario en la región de D-A-CH, la digitalización del sector y su visión personal de la marca KENSINGTON.
En la primera entrevista, obtendrá ideas y consejos prácticos sobre cómo comprar y vender propiedades con éxito o utilizarlas como inversión. Malek comparte sus conocimientos sobre financiación, rentabilidad a largo plazo y cómo evitar los errores comunes que cometen muchos compradores y vendedores.
En las próximas entrevistas, aprenderá más acerca de la evolución actual y las oportunidades en el mercado inmobiliario y obtendrá una visión personal de los objetivos de Malek y los planes de futuro para KENSINGTON. ¡ No se pierda las dos próximas partes, que se publicarán aquí en breve !
Para muchas personas, comprar una propiedad es una de las decisiones más importantes de la vida. ¿Qué cree que deberían tener en cuenta los compradores antes de adquirir una vivienda? ¿Para qué deben prepararse? ¿Qué hace que un comprador esté preparado?
Sin duda, un comprador debe pensar en su situación financiera de antemano. Es un aspecto muy, muy importante, porque a menudo ocurre -o al menos a veces ocurre- que uno desea a toda costa algo y luego no piensa racionalmente si realmente tiene sentido, si encaja o no. Puede que esto le resulte familiar. Por eso es tan importante vigilar la situación financiera, sobre todo a largo plazo. Lo hemos aprendido del pasado.
Si nos fijamos en el mercado y en los tipos de interés fijos, podemos ver que las personas que contrataron un tipo de interés fijo a diez años hace diez años pagaban entonces un 1 coma equis por ciento y ahora están pagando un 3 coma equis por ciento. Dependiendo de la tasa de amortización, eso puede ser un reto, por decirlo con suavidad. Por eso creo que es sumamente importante contar con un asesoramiento financiero bueno y adecuado. Por supuesto, también estamos encantados de ofrecer este servicio internamente a través de KENSINGTON Financial Services, donde analizamos precisamente estas cuestiones con el cliente: ¿Puedo permitirme esta propiedad? ¿Cuánto tiempo puedo permitírmela? ¿Cómo puedo organizar la financiación de la mejor manera posible, incluyendo posibles subvenciones, etc.?
¿Qué más deben tener en cuenta los compradores?
Creo que es igual de importante informarse uno mismo sobre la propiedad, ya sea a través de un agente inmobiliario o mediante otras fuentes. Alrededor del 70% de las propiedades en el mercado suelen ofrecerse a través de un agente inmobiliario, lo que tiene la ventaja de que la obtención de los documentos, la selección de la propiedad y la información sobre la misma pueden y deben presentarse de forma transparente. Ya lo dice el refrán: "No compre un cerdo en un charco". Evidentemente, esto puede acarrear problemas si, por poner un ejemplo, no se sabe que las aguas subterráneas pueden salirse de su cauce en caso de fuertes lluvias. Por eso siempre tiene sentido estar bien informado en lo referente a la construcción misma.
Tanto los errores financieros como los daños en la casa pueden resultar muy perjudiciales más adelante. Y aunque suene banal: Yo también me informaría sobre los vecinos. Al fin y al cabo, va a vivir allí mucho tiempo y quiere saber con quién comparte su vida. Quizá sea un detalle curioso, pero importante al fin y al cabo.
Así que hay muchos aspectos a los que un comprador debe prestar atención, sobre todo hoy en día, cuando la vida es tan rápida y muchas cosas cambian constantemente. Si tuviera que resumirlo en una frase, diría: yo siempre contaría con un profesional para todos los aspectos de la compra de una propiedad, ya sea un experto para la financiación, un profesional para la tasación, un agente inmobiliario u otro profesional, con el fin de no correr riesgos en esta importante inversión.
También hay muchas personas que invierten en inmuebles, no para uso propio, sino como inversión o previsión para la jubilación. En los últimos años, los mercados han sido muy volátiles y es probable que los tipos de interés vuelvan a bajar. ¿Qué consejo daría a los inversores que quieren utilizar la propiedad inmobiliaria como inversión?
¿Qué consejo daría a los inversores? En mi opinión, la propiedad inmobiliaria siempre es una inversión sensata, no importa cuándo: ya sea en periodos de tipos de interés altos, bajos, durante la crisis coronaria o cuando sea. ¿Por qué? Existe el término "oro de hormigón", y si nos fijamos en los últimos 100 años, el sector inmobiliario siempre ha ganado a largo plazo, independientemente de que hubiera subidas o bajadas.
Incluso en los últimos diez años, a pesar de las fluctuaciones de los últimos cuatro o cinco años, el valor de los inmuebles ha aumentado una media del 5,5% anual. Así que definitivamente no es una mala inversión. Además, los inversores se benefician de muchos otros factores, como la depreciación, el aumento de los alquileres, los alquileres indexados, los alquileres escalonados, el rendimiento del inmueble y la revalorización de las regiones.
Estoy firmemente convencido de que la inversión inmobiliaria debe formar parte de la cartera de cualquier inversor tradicional, aunque sólo sea por razones de diversificación del riesgo. Por supuesto, hay que poder permitírselo, pero creo que un verdadero inversor no puede obviar los inmuebles.
Incluso en los últimos tres o cuatro años, cuando los precios inmobiliarios no se han disparado, siempre ha habido alguien que quería vender y alguien que quería comprar. Al fin y al cabo, la oferta y la demanda coinciden, y eso siempre hace atractiva la inversión inmobiliaria.
Para muchos vendedores de propiedades que por ejemplo han heredado una casa de sus padres, la venta supone un gran reto. ¿Cuál es la mejor manera de prepararse? ¿Y cuáles son los errores más comunes que hay que evitar?
La situación es algo diferente para los vendedores. Por regla general, no tienen que hacer frente al aspecto de la financiación, que a menudo desempeña un papel importante para los compradores. Pero aquí también hay que tener en cuenta que cada caso es diferente y depende mucho del tipo de propiedad de que se trate y del experto al que se consulte. A la hora de vender un inmueble, y no lo digo sólo porque yo sea agente inmobiliario, yo recomendaría siempre recurrir a un agente inmobiliario. ¿Por qué? Porque minimiza el riesgo de cometer errores al poner la propiedad en el mercado.
A menudo, cuando una persona hereda una propiedad, no tiene ni idea de lo que vale, de cómo valorarla correctamente o de cuándo y cómo comercializarla. Son muchos los aspectos que se tienen que considerar: ¿Cómo comercializar una propiedad? ¿Cuáles son los riesgos? ¿Cómo puedo «estropear» el precio de venta o la propia propiedad utilizando una estrategia equivocada? Otro punto importante es el riesgo de responsabilidad. La gente suele pensar que simplemente está vendiendo una propiedad y que todos los daños y perjuicios están excluidos en el contrato de compraventa. Sí, es cierto, pero siempre hay trampas de responsabilidad.
¿Puede darnos un ejemplo?
Un ejemplo clásico que he experimentado a menudo: Cuando quise comprar una propiedad a un vendedor privado, por ejemplo, el ático estaba especificado como espacio habitable. Aunque el techo esté a dos metros y uno puede moverse de pie en la estancia, si no figura como espacio habitable en la documentación del edificio, no se puede considerar como espacio habitable. Si el vendedor dice que la superficie habitable es de 30 metros cuadrados y no es cierto, puede haber problemas importantes más adelante. Por pequeños detalles como éste, merece la pena recurrir a un agente inmobiliario, aunque sólo sea para minimizar los riesgos de responsabilidad y obtener los documentos necesarios. Cualquiera que haya acudido alguna vez a las administraciones de registro, urbanismo o construcción sabe que se necesitan nervios de acero. Y eso no es todo: hay innumerables documentos que obtener, y no sólo de la administración de construcciones.
La preparación del inmueble empieza con las fotos y termina con la valoración correcta del mismo. Incluso diría que en el 99% de los casos, un agente inmobiliario consigue un precio de venta más alto que un vendedor particular. Esto se debe a muchos factores diferentes, y no estoy diciendo que los vendedores particulares sean " estúpidos", en absoluto. Pero un agente inmobiliario tiene la ventaja de poder hacerse una idea completa de la propiedad y evaluar correctamente el mercado. Pueden evaluar mejor los riesgos, y también los beneficios.
Un ejemplo concreto: una amiga mía quería vender su casa por un precio relativamente bueno. Cuando la examiné, resultó que podía construir más en su propiedad porque su solar era muy grande. Como no se había dado cuenta, acabó consiguiendo un precio mucho más alto. Detalles como este pueden influir mucho en el éxito de una venta.
Además, hoy en día se espera que todo vaya rápido y sin problemas. Si no puedo contactar con alguien por teléfono o solo me salta el buzón de voz, a menudo ya es un problema. Todas estas cosas pueden tener un impacto negativo en el proceso de venta. Por lo tanto, mi afirmación clara: ¡contrate siempre a un profesional!
