Estado 09/2024
Bienvenidos a la segunda entrevista de nuestra serie de tres con Daniel Malek, CEO de D-A-CH de KENSINGTON Finest Properties. En esta entrevista, Malek arroja luz sobre las tendencias actuales y las perspectivas del mercado inmobiliario en la región de D-A-CH.
En esta entrevista hablamos del impacto de la digitalización en el sector inmobiliario, de las oportunidades y retos que se presentan a compradores y vendedores y de cómo influyen en el mercado cuestiones como el éxodo rural, la demografía y la aparición de zonas suburbanas. Las perspectivas y previsiones le ofrecen una valiosa orientación en un entorno de mercado en constante cambio. Esté atento a la tercera y última parte de nuestra serie, que se publicará aquí en breve.
El mercado inmobiliario de Alemania, Austria y Suiza ha cambiado radicalmente en los últimos años. Ya no basta con colgar un anuncio en el escaparate y que los interesados llamen a la puerta y digan: "Por favor, ¿puedo comprar esta propiedad? ¿Cómo ve las tendencias actuales y qué espera para el futuro?
Si echamos la vista atrás a los últimos cuatro años, estamos saliendo de una fase muy fuerte en el sector inmobiliario. Luego vino Corona, que al principio lo paralizó todo, un auténtico parón. Pero hay que decir que el mercado inmobiliario se recuperó relativamente rápido. Creo que ahora hemos tocado fondo lentamente. En septiembre también se conocerá la decisión del BCE, creo que incluso mañana. Supongo que los tipos de interés se reducirán un 0,25%. Pero creo que este recorte de los tipos de interés ya está ampliamente descontado en el nivel actual de los tipos de interés. El tipo de interés se sitúa actualmente entre el 3,2 % y el 3,3 %.
A medio plazo, si se me permite aventurar un pronóstico, tengo que decir que los últimos cuatro años nos han enseñado que cuando uno cree haber superado lo peor llega un nuevo golpe. Pero si suponemos que no habrá más sorpresas importantes y que todo seguirá como hasta ahora, creo que los tipos de interés se estabilizarán en torno al 3 %. Los precios también se estabilizarán. Hemos visto que los precios tocaron fondo el año pasado. Hay un cierto estancamiento, pero en los centros urbanos ya se observa un ligero aumento del 1-2 % con respecto al mes anterior. Esto indica una tendencia positiva.
Por supuesto, hay que tener cuidado de que los precios no vuelvan a subir demasiado rápido. Eso podría convertirse en un problema. Pero, en general, creo que el mercado seguirá recuperándose a medio plazo. Tuve una conversación interesante la semana pasada. Alguien dijo que pronto volveremos a tener un mercado de vendedores. Yo no veo que eso vaya a ocurrir. No creo que volvamos a una situación en la que una hoja A4 en el escaparate atraiga a cien compradores potenciales.
Hoy en día, muchos compradores están interesados en propiedades de lujo o de alto standing. ¿Qué hace que una propiedad sea de alto standing? Desde el punto de vista de KENSINGTON, ¿«Finest Properties» es mucho más que una etiqueta para propiedades de alta calidad?
Por supuesto que estamos representados en el segmento de alto standing. Pero para mí, el término «Finest Properties» significa principalmente el puente hacia el servicio. Lo que es especialmente importante para mí es el mejor servicio posible, es decir, no sólo ofrecer propiedades de alta calidad, sino también el servicio mejor, más elevado y más afinado del mercado. No se trata solo de la propiedad, sino también de cómo la presentamos y del servicio que la rodea.
No nos importa si se trata de un piso de 200.000 euros en Bremen o de una propiedad de 40 millones de euros en Mallorca. Naturalmente, los distintos grupos de clientes tienen necesidades diferentes, que también se reflejan en la propiedad en cuestión, pero el objetivo de ofrecer el mejor servicio sigue siendo siempre el mismo para nosotros. No sólo nos centramos en el precio de la propiedad, sino también en la calidad de los servicios que prestamos por ella.
Cuando compré mi primer piso a los 20 años, era un piso de 16 metros cuadrados en el barrio por unos 12.000 euros de la época. Hoy, por supuesto, el mercado inmobiliario es diferente. Si tuviera que comprar una propiedad hoy, probablemente no sería un piso tan pequeño. Pero si me imagino que tuviera un chalet y lo pusiera a la venta con KENSINGTON Inmuebles, esperaría que se comercializara tan bien y profesionalmente como un chalet de 40 millones de euros, independientemente de que valiera 20.000, 50.000 o 100.000 euros.
Si nos fijamos en las distintas regiones, ciudades y centros urbanos de la región de D-A-CH, ¿qué le parece especialmente atractivo en estos momentos y dónde sería mejor esperar a ver qué pasa?
Como Consejero Delegado para Alemania, Austria y Suiza, mi opinión sobre las regiones inmobiliarias atractivas es bastante clara. Básicamente, las metrópolis siempre tienen demanda. Ciudades como Hamburgo, Berlín y Düsseldorf se cuentan entre las eternas favoritas del mercado inmobiliario. Los precios ya están subiendo ligeramente de nuevo en estas ciudades, lo que indica que la demanda sigue siendo alta. Pero no sólo las ciudades gozan de gran popularidad, sino también sus alrededores, los llamados «cinturones de tocino». Esta tendencia se ha visto intensificada por la pandemia, ya que mucha gente se está alejando en cierta medida de las ciudades, deseando vivir en el campo pero queriendo estar cerca del centro de la ciudad.
Por otro lado, también veo ciertos problemas, sobre todo en las regiones rurales alejadas de los centros urbanos. Un ejemplo sería una granja residual en Sajonia, a 300 kilómetros de Berlín. Estas regiones están experimentando un cambio demográfico que repercute negativamente en el mercado inmobiliario. La generación de los mayores va desapareciendo poco a poco y la siguiente se traslada a las ciudades o a las afueras. Como consecuencia, las zonas rurales se abandonan cada vez más y resulta cada vez más difícil encontrar compradores de inmuebles en estas zonas. Hoy en día, todo el mundo quiere poder llegar a todo rápidamente, ser independiente y no tener que depender del coche todo el tiempo. Por eso muchos prefieren vivir cerca de los centros urbanos.
Creo que las zonas rurales apartadas seguirán teniendo su razón de ser en determinados nichos. Siempre habrá gente que aprecie vivir lejos de la civilización, sin vecinos cerca. Pero para las masas, lo veo bastante problemático. Al fin y al cabo, el cambio demográfico es imparable y la migración a las ciudades o a sus alrededores seguirá aumentando. Esta evolución no se producirá de la noche a la mañana, pero en los próximos 10 a 20 años pienso que el mercado inmobiliario de estas regiones rurales cambiará cada vez más.
También veo que la digitalización desempeñará un papel cada vez más importante en el sector inmobiliario. Todo se está digitalizando cada vez más y eso, naturalmente, también se aplica al sector inmobiliario. ¿Qué ha cambiado ya en la región de D-A-CH como consecuencia de la digitalización y qué cree que se desarrollará en el futuro?
No cabe duda de que el sector inmobiliario necesita digitalizarse aún más. Al igual que el sector de los seguros, todavía está un poco "empolvado", aunque en menor medida. Como primer paso, creo que la digitalización debe anclarse firmemente en el sector. Esto empieza con la automatización y los procesos, algunos de los cuales ya se están implantando, ya sea en la creación de folletos, el marketing, el tratamiento de gráficos o las firmas digitales. Los contratos sin papel son también una parte importante de este desarrollo. Todos estos aspectos deben establecerse como básicos.
Por tanto, la digitalización y la inteligencia artificial pueden apoyar y hacer avanzar enormemente el sector, pero el agente inmobiliario no desaparecerá. Al contrario, creo que estos avances mejorarán aún más la calidad. Al menos esa es nuestra aspiración. Las personas siempre seguirán siendo el factor más importante en este negocio.
Para mí, las visitas guiadas son algo que hay que experimentar personalmente. Por muchas posibilidades técnicas que haya, ni siquiera las gafas de realidad virtual podrán sustituir nunca por completo la experiencia. No puedes oler el bien, no puedes sentirlo... estas impresiones sensoriales son sencillamente indispensables.
Sin embargo, estas ayudas técnicas son sin duda útiles para una primera impresión. Especialmente cuando se está de vacaciones o el objeto está a 300 kilómetros y se quiere echar un vistazo rápido, la tecnología ofrece una buena solución. Pero al final, y este es el punto crucial para mí, sigue siendo un «asunto de personas». Quiero hablar con una persona, quiero experimentar la propiedad en vivo, ver las ventajas y desventajas directamente in situ.
Las emociones durante una visita son simplemente parte de ello, eso es crucial para mí.
